ПОЧЕМУ ЭТИ ФАКТОРЫ НАДО УЧИТЫВАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ? - Купить квартиру
К расходам на квартиру надо еще отнести плату за коммунальные услуги , страхованию и резервные отчисления на амортизацию. Про коммунальные услуги все просто, на сегодня их стоимость в Москве по сравнению с другими регионами минимальна. Тем не менее, коммунальные платежи , могут составлять порядка 10% от стоимости арендных платежей.
Весомая цифра. На практике часть платежа , «по показаниям счетчиков» перекладывается на арендатора, оставшуюся часть надо относить к расходам. Страхование квартир подразумевает две основные темы по ущербу: ВЫ или ВАМ. Не буду здесь подробно раскрывать вопрос страхования, НО если ваша квартира окружена сверху и снизу интересными соседями или объектами – то лучше страховать, в зависимости от стоимости возможных рисков. Еще про резервные отчисления на износ квартиры – да, вам предстоит замена сантехники, напольного покрытия и т.п. Поэтому при выборе объекта состояние квартиры имеет большое значение с точки экономии на данном пункте. Ну и выбор жильцов, их контроль – без этого расходы на амортизацию будут значительными. При подготовке квартиры к сдаче и осуществлении ремонта, показатель амортизации оказывает решающее значение на уровень работ и выбор материалов.
Налоги, без них никак. Ну с ними все просто, есть государственный реестр, туда и вносим свои данные на соответствующем сайте. Хочу сразу сказать, что две квартиры, у которых будет одинаковая доходность , могут отличаться ставками по налогам до 70%. Как такое возможно? О, все просто. При оценке налоговой базы были тупо взяты цены из баз недвижимости – естественно цены продаж от продавцов, которые есть в открытом доступе. К этим ценам и привязали ставку налога. С 2015 года процесс увеличения ставки будет иметь прогрессивную динамику – каждый год повышаться. Поэтому местоположение даст разброс цен, а аренда будет на одном уровне.
Времена, когда эти факторы имели второстепенное значение, безвозвратно ушли:
- коммунальные платежи
-страхование
- резервные отчисления на амортизацию
- налоги
При анализе и оценке эти факторы теперь важны, их учет необходим . В противном случае, ваша инвестиция будет неэффективной.
Продолжение следует.
Читайте, комментируйте, готовьтесь стать инвесторами.
Работать вечно не получится. Когда нибудь вас уволят. И московские квартиры вас не подведут.
Дмитрий Бор