НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ: ПОКА В ЕВРО. - Иностранная недвижимость

Загорелись идеей прикупить квартирку или домик в Греции? Об особенностях покупки жилья в Греции рассказывает исполнительный директор компании Ekocentrs Вера Арсиенкова.
Цены падают, а спроса все равно нет
Греция - страна ЕС, которая особо остро переживает кризис. Каким образом он сказывается на рынке недвижимости?
Падением цен. На новострой они уже снизились примерно на 10,4%, на вторичное жилье - на 15,8%. По прогнозам аналитиков, в 2012 году падение продолжится. На первичном рынке оно составит порядка 5-10%, а на вторичном - еще больше. Несмотря на это, спрос на греческую недвижимость весьма скромен и объемы продаж продолжают падать.
Почему?
Несмотря на то, что цены падают, они все равно остаются высокими. При этом банковское кредитование стало менее доступным. Банки сейчас главным образом занимаются выбиванием долгов с заемщиков.
Жителей Латвии тоже не особо привлекает возможность прикупить квартирку или домик в этой античной стране?
Если мы для интереса откроем на ss.lv раздел «Недвижимость за границей», то увидим, что латвийцы интересуются покупкой жилья в Болгарии, на Украине, в Германии, Испании, и даже Египте. Греции в этом списке нет.
И все же какие-никакие объемы продаж есть. Что интересует потенциальных покупателей недвижимости?
Местные жители в основном интересуются вторичным жильем. Это, как правило, промышленно развитые районы. При этом в самом центре города они не любят жить. Выбирают дома в двух-трех километрах от центра. Иностранцев интересуют туристические зоны и курорты.
А насколько велик выбор жилья в Греции?
Здесь нет высоток. Как правило, это 3-4-этажные строения, в которых комнаты находятся на разных уровнях. Еще одна национальная особенность - любовь к большим просторным залам. Дома строят добротно, но они расположены очень близко друг к другу и похожи один на другой. Другое дело - виллы. Это всегда эксклюзив.
А что с жильем для простых смертных?
В Греции можно найти как очень дешевое жилье, так середнячок и эксклюзив. Стоимость объекта зависит от его месторасположения, качества, года постройки, наличия развитой инфраструктуры, этажа, площади, эксплуатационных расходов и прочих факторов.
Однако особенность местного рынка недвижимости заключается в том, что стоимость жилья может быть как необоснованно завышенной, так и подозрительно очень низкой. Поэтому если вам цена кажется высокой, смело скидывайте. Торг уместен в любой стране. Вопрос лишь в том, насколько удастся снизить цену. Например, в Германии или Франции это может быть 1,5 тыс. евро, в Латвии - 5 тыс. евро, а в Турции - десятки тысяч евро.
Взглянем на ценники
Так какие же в Греции цены на недвижимость?
Начнем с северной Греции, которая географически расположена напротив Турции. Таунхаус на Кассандре площадью 90 кв. метров (3 комнаты, 1 санузел, меблирована только кухня. 300 метров до моря, 75 км до аэропорта) обойдется вам в 90 тыс. евро. Апартаменты там же площадью 80 кв. метров (новый дом, 3 комнаты, терраса 13 м, парковка, меблирована только кухня, 85 км от аэропорта, до моря 20 метров) уже будут стоить 220 тыс. евро. Дом на берегу моря в самом востребованном районе - Халкидики площадью 115 кв. метров (4 этажа, 6 комнат, 2 санузла, полностью меблирован) встанет в 480 тыс. евро.
Теперь переместимся в центральную Грецию. Квартира в Афинах площадью всего 26 кв. метров будет стоить 82 тыс. евро! При этом жилье расположено не в самом городе, а в 1,5 часах езды от него. Квартира находится в жилом комплексе, а такие экстры как бассейн, магазин и прочие разрешается посещать в близлежащем отеле.
Апартаменты площадью 60 кв. метров в двухэтажном здании на верхнем этаже на Пелопоннесе будут стоить 100 тыс. евро. Вилла на Родосе 114 кв. метров видом на море и в 250 метрах от пляжа обойдется вам в 300 тыс. евро.
На Крите апартаменты площадью 60 кв. метров (первый этаж, 5 комнат, балкон, обновленная сантехника, час до аэропорта, не меблированы стоят 85 тыс. евро. Жилье там же площадью побольше - 117 кв. метров обойдется уже 250 тыс. евро. В общем, как видите, цены совсем не низкие.
А что с арендой?
Арендная плата в Греции очень высокая. Например, если вы хотите отдохнуть недельку на Крите и снимете для этих целей квартирку площадью 50 кв. метров, то обойдется вам это в 385 евро. И это только аренда! А еще ведь нужно будет покупать как минимум продукты питания.
Еще пример. Апартаменты в Ханье в 150 метрах от моря обойдутся вам в 630 евро в неделю. А вилла площадью 250 кв. метров в 400 метрах от пляжа уже 2 тыс. евро.
То есть выгоднее жить в отеле? Там хоть завтрак за такую цену включен...
Это мы посмотрели на аренду с точки зрения арендатора. Теперь посмотрим на цены с позиции арендодателя. И в этом случае тоже ничего особо привлекательного нет. Годовой доход от сдачи составляет примерно 5-8% от стоимости жилья. Например, если вы сдаете квартиру стоимостью 100 тыс. евро. За год вы отыграете 5,6% от стоимости или 5600 тыс. евро. То есть купленное жилье окупится только через 17 лет. И то, при условии, что у вас постоянно будут арендаторы.
Во сколько встанут расходы на содержание купленного жилья?
Вам придется платить ежегодный республиканский налог на недвижимость, который составляет 0,1% от кадастровой стоимости для физических лиц и 0,6% - для юридических.
Если мы говорим о коммунальных платежах, то ежегодная плата за водоснабжение составляет 26 евро плюс ежемесячные счета за использованное количество. Если в год вы нальете 120 куб. метров, то нужно будет платить из расчета 50 центов за куб; если 120-240 куб метров - то 0,75 центов, если больше, то 1,2 евро. То есть если речь идет о доме площадью 200 кв. метров, то ежегодно придется отстегивать за воду по 500 евро. Впрочем, можно и пробурить свою скважину. Это будет стоить 8-10 тыс. евро.
За электричество нужно будет платить по 7 центов за кВт/час, то есть 40 евро в месяц, за стационарный телефон 10-35 евро в месяц. Общие ежегодные расходы составят примерно 200-350 евро.
А дальше все зависит от наличия всевозможных экстр и ваших индивидуальных пожеланий. Если у вас есть сад, то садовник обойдется в 50 евро в месяц, уборка дома стоит 6 евро в час, чистка бассейна площадью 120 кв. метров - 250 евро в месяц. Если речь идет о жилом комплексе с сигнализацией и охраной, то это будет стоит примерно 400 евро в год, уход за территорией и садом - от 50 до 200 евро в год и так далее.
А насколько возможен вариант купли недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи и получения прибыли?
Такой вариант возможен. Но при этом нужно иметь в виду, что в Греции, так же как и в Латвии, действует налог на прирост капитала. При этом чем короче период владения собственностью, тем больше налог. Если срок менее 5 лет, то это 20%, если более 5 лет, но не менее 15 лет, то 10%, с 15 до 25 лет - 5%, а если 25 лет и больше, то налог не платится.
Адвокату, нотариусу, юристу
Наверняка в Греции, так же как и в любой другой стране, есть свои национальные особенности, которые нужно учитывать, покупая недвижимость?
Безусловно. В соответствии с действующим законодательством любая сделка проводится с участием греческого адвоката. В законе написано, что адвокат нужен, если приобретается жилье в Афинах стоимостью более 30 тыс. евро или в любом другой районе более 12 тыс. евро. Его обязанности включают подготовку и согласование документов, проверку чистоты объекта, обязательное присутствие и консультации во время подписания бумаг и прочие.
И сколько берут греческие адвокаты за свои услуги?
Мягко говоря, немало. Плату регулирует Кодекс греческих адвокатов, и она составляет определенный процент от суммы сделки. Если стоимость жилья не превышает 45 тыс. евро, то это 1%, если больше, то 0,5%.
При этом платить нужно еще до подписания договора. И вышеназванные суммы вы платите только за подготовку необходимых документов и присутствие адвоката на сделке! Все остальные услуги оплачиваются дополнительно!
Плюс в подписании документов участвует нотариус, который сообщает и обеспечивает понимание сторонами их прав и обязанностей в сделке. Другими словами, он просто зачитывает, кто что должен и не должен, и все.
А если вы не можете присутствовать при подписании документов, то можете оформить доверенность на юриста.
То есть меня как потенциального покупателя сопровождает целая свита?
При этом ее участие в сделке довольно ощутимо увеличивает общие расходы на приобретение жилья. Например, если мы говорим, о доме площадью 100 кв. метров за 200 тыс. евро, то вам придется потратиться на гонорар:
нотариусу - 1,5%, или 3 тыс. евро,
агентству - 2%, или 4 тыс. евро,
адвокату - 1,5%, или 3 тыс. евро.
Налог в Коллегию адвокатов (да, нужно платить не только вашему адвокату, но и Коллегии) - 0,65% или 1250 евро.
Единоразовый налог на передачу собственности - 11%, или 22 тыс. евро (если дом построен до 2005 года, то налог составляет примерно 10%, если позже, то уже 23%).
Итого: 18,1% от суммы сделки, или 34,250 евро вам придется заплатить дополнительно.
После оплаты выдается банковский чек - его номер обязательно вписывается в договор. Сам документ составляется на греческом языке. При желании его могут перевести. За отдельную плату, разумеется. Оригинал договора остается у нотариуса, а его копия выдается покупателю.
Так же как и во многих других странах, покупатель должен зарегистрироваться в местной налоговой службе и оформить регистрационный номер.
Недвижимость регистрируется в государственном Регистре. Это занимает чуть больше недели. С декабря 2011 года отменено требование получать разрешение на покупку недвижимости в министерстве обороны.
Весть процесс покупки занимает всего 4-06 месяцев.
Вы сказали, что банки сегодня неохотно выдают ипотечные кредиты. А какие условия они выдвигают сегодня?
В принципе, они мало чем отличаются от тех, что действуют в других европейских странах. Единственная особенность - от заемщика требуют справку о доходах за последние 2 года.
Банковская ставка составляет 4-8%, при этом, чем больше срок, тем больше ставка! Дело в том, что в Греции не любят долгосрочные займы, поэтому кредит редко выдают на 25 лет. Оптимальный срок - 15 лет. При этом плата не должна превышать 35% от ежемесячных доходов клиента. Минимальная сумма, которую выдают банки, 60-100 тыс. евро. При этом для местных выдается 70% от стоимости жилья, а для нерезидентов - 60%. Оформление всех необходимых документов встанет в 350 евро. Еще 650 евро придется заплатить за проверку, которую проводят юрист и инженер. Плюс еще 0,8% от суммы надо будет заплатить за регистрацию залога. Что касается стоимости обязательной страховки, то она зависит от объекта.
Тепло, жарко, холодно
Если цены на жилье столь высоки, то чем же риэлторы завлекают покупателей?
Среди подкупающих факторов можно отметить, то, что в последнее время в Греции стало много русскоговорящих. Очень много эмигрантов из стран бывшего СССР, особенно в Салониках. Там даже школы есть для русскоговорящих.
Среди плюсов и то, что греки - православные. То есть разногласий на почве религии не будет.
Важно, что в Греции действует 6 аэропортов.
В этот список плюсов наверняка можно отнести и климат? Синее небо, яркое солнце, море:
В этой связи я хочу предупредить: не верьте красивым обещаниям. Многие туристические агентства грешат тем, что обещают вам, что купаться и загорать в Греции вы сможете круглый год. Но это не так.
Сезон с большой натяжкой начинается в апреле и заканчивается в октябре - начале ноября, и лишь при условии, что летом было очень жарко, и вода хорошо прогрелась. При этом в апреле всего плюс 18-20, дуют ветра из Сахары и идут дожди с песком. В июне воздух прогревается до плюс 20-30, в июле наступает жара, когда появляется смог и плавится асфальт. В августе отдыхать в Греции не рекомендуется, так как Афины и Салоники изнывают от жары, плюс в это время у местных жителей наступает пора отпусков, что непременно скажется на стоимости услуг. В сентябре-октябре жара спадает, вода вроде еще теплая, цены становятся приемлемыми. Потом начинается зима. Холодная, ветреная, неприятная. Температура воздуха держится на уровне 5-10 градусов. Причем дома в Греции к этому не приспособлены, поэтому внутри может быть прохладно.
Кстати, есть там еще и так называемые Алкианидовы дни. Свое название это время получило благодаря птичкам, которые в это время выводят птенцов. Это бабье лето по-нашему. Но в отличие от нас, теплое время наступает в январе. Температура в эти дни прогревается до плюс 20. Второе, чем пытаются завлечь в Грецию, это цены. Но когда мне обещают, что 2 человека прекрасно проживут в Греции месяц всего за 300 евро, я не верю. Если мы пройдемся, например, по ценам на продукты питания, то вот что получается: мясо - 8-12 евро за кг, рыба - 10 евро, яйца - 1-1,5 евро за десяток, фрукты - от 70 центов до 2 евро, молочная продукция - где-то 1,5 евро. То есть никаких привлекательных цен я не вижу.
Поэтому когда мне говорят, что я могу плавать в своем бассейне и управлять бизнесом по Интернету, то я вполне обоснованно отвечаю - то же самое я могу делать в любой другой теплой стране. И порой за более низкую цену.
Газета "Час". 14.09.12 http://ow.ly/dHIAI