«Кот в мешке» или покупка дома - Купить квартиру

Вы купили дом. Да вот незадача, в подвале постоянно скапливается вода, а однажды после проезда рядом многотонных фур, стены вашего жилища дали трещину. Они оказались не из кирпича -- из другого материала, фундамент тоже ненадежный, а сам участок находится в зоне подтопления. Вы типичный городской житель и тонкости и специфику домовладения не знали никогда. В подвале вашего дома может появиться вода, а при включении утюга в розетку из-за плохой проводки (недостаточное сечение провода) вся улица может лишится электричества и ЖЭС здесь вам не поможет. Вы не знали? Хозяин вас уверял, что все отлично, риэлтор тоже не предупредил о возможных проблемах. Почему? Кто отвечает за качество постройки частного дома и как его проверить, перед тем как совершать сделку?
Задача хозяина: продать дом. Задача риэлтора: найти для покупателя самый выгодный по цене вариант и оформить сделку. А ваша задача -- выявить возможные дефекты дома, и если он вам все равно нравиться, сбить цену.
Проверка проверке рознь.
Вы конечно не новичок, и перед тем как оформить куплю-продажу недвижимости, позвали приятеля знакомых, который работал прорабом на стройке. Он приехал, походил, посмотрел, постучал по углам ногой, включил воду в кране и сказал: «Годится»...
А еще приходили оценщики, осмотрели дом, сообщили, что на соседней улице гораздо хуже, а продается дороже. Вы обрадовались удачной покупке. Кто бы сомневался в том, что вы все сделали правильно. Вы переехали и начались в доме неожиданно проявляться недостатки. Например, протекает крыша, из-за некачественно установленных стеклопакетов – «гуляет» по комнатам ветер, камин дымит…
После драки кулаками не машут, и вам придется либо продавать это чудо-строение, либо вкладывать в его ремонт кругленькую сумму. Только не нужно говорить, что вас обману-ли, просто проверять товар перед покупкой следовало тщательнее.
Существуют специальные фирмы, которые проводят строительную и земельную экспертизы. Специалисты по вашей просьбе приедут на предполагаемый объект покупки, и в течение 2–3 часов проведут полное обследование почвы, дома и стройматериалов.
Они постараются пообщаться со строителями (если это, конечно, не приезжие, которых после окончания работ и след простыл), потребуют у продавца акт на проведение скрытых работ, инженерную документацию и сертификаты качества на стройматериалы, а после этого выдадут свое заключение. И будьте готовы к тому, что, заплатив экспертам за работу, дом вы не купите. Ведь такие документы почти нереально найти у хозяев. Все экономят на материалах, даже если строят для себя. Кроме того, неизвестно, что тебе привезли строители: заплесневелые блоки или только что вышедшие с заводской проходной. Ведь многие доверяют строительной фирме и появляются на стройке своего особняка, в лучшем случае, раз в квартал.
Но в любом случае, заплатив за экспертизу, вы оградите себя от неприятных неожиданностей после заключения сделки. Вы будете уверенны в том, что для стройки использовали не радиоактивный песок, и не чернобыльские леса, а причиной постоянной аллергии в доме, стали не бывшие в употреблении стройматериалы, дешевый лак и краска, а заведенный, как и положено на новом месте, красивый кот.
Проверить готовый дом достаточно сложно. Ведь для обследования необходимо согласие продавца, он может и не разрешить проведение экспертизы если в доме есть скрытые дефекты. Например, в целях экономии он вообще не утеплил стены, а просто их оштукатурил. В результате, зимой на отопление уйдет огромное количество тепловой энергии, а она стоит дорого. Довольно часто для продавца постройка дома – бизнес. Он возводил его с целью продажи. В этом случае, покупатель наиболее уязвим, в объективной оценке дома не заинтересованы ни продавец, ни строители.
Что проверяют эксперты, не заходя в дом:
1. Размещение дома на участке, не нарушены ли пожарные нормы. Особенно это актуально в городе, где земельные участки маленькие, а дома строят большие, а крыши нависают на землю соседей или вообще почти касаются друг друга.
2. Имеющиеся инженерные и канализационные сети в районе. Например, выяснить напряжение в сетях, сечение канализационных и водопроводных труб, давление в них и другие технические возможности.
3. Из чего дом построен. Очень часто кирпичные дома оказываются в действительности только облицованными кирпичом, под которым скрывается пенобетон или трухлявые деревянные бревна.
4. Проект дома.
5. Уклон вокруг дома Он должен быть достаточным для того, чтобы обеспечить отток воды.
Что проверяют эксперты в доме
Начинают с проверки чердака, изучают как уложена кровля и систему водоотвода с нее, как утеплены перекрытия, как осуществлена паро- и гидроизоляция кровли, обработана ли стропильная система антисептиками. Затем следует проверка дымохода. Спускаясь вниз, обращают внимание на качество отделочных работ.
Немаловажно определить уровень полов и стен (допустимый перепад пола в комнате и коридоре -- 2 см). Как правило, эту проверку не выдерживает никто. А это означает, что со временем керамическая плитка с пола может начать отслаиваться. В результате ее придется срывать. Не менее важен уровень пола в ванной, если он выше, чем в других комнатах, вода будет вытекать в коридор.
К тому же оценивается качество гипсокартонных работ. На потолках проверяют, выдержан ли шаг между профилями, к которым крепятся листы. Не забывают и о внутренних инженерных системах. Эксперты изучают номенклатуру оборудования, выясняют, соответствует ли система метражу и характеристикам помещения. Герметичность труб проверяется с помощью специального пресса и манометра. Если трубы выдерживают заданное напряжение, многократно превышающее штатное, то есть надежда, что в ближайшие годы они не дадут утечки.
Фундамент тоже осматривают, но по возможности. Ведь если дом без подвала, сделать это крайне сложно.
Неприятные неожиданности
Например, вам пришло постановление о том, что через ваш участок должна проходить кольцевая дорога, повестка в суд, где вам рассказали о незаконном переводе целевого назначенья земли. Вы удивлены, у вас же на руках акт на землю! Увы, любой мало-мальски грамотный юрист скажет, что он ровным счетом ничего не значит. Земля, особенно рядом с городом, требует тщательной проверки юридической истории и чистоты. Нотариус и риэлтор смотрели документы? Да, они проверили чистоту сделки, но незаконный перевод целевого назначения участка, как правило, происходит задолго до того, как он оказывается в собственности продавца.
Что делать? Обратиться в юридическую фирму, которая проводит детальную экспертизу. Иногда, само агентство по недвижимости может помочь вам в этом вопросе, но за отдельную плату.
В любом случае, покупая дом, вы покупаете «кота в мешке». Поэтому, не спешите совершать сделку, пока не выясните все о самом объекте и причины продажи дома его владельцем. Надеемся, что данные советы помогут вам избежать больших и малых ошибок..

Виталий Марцинкевич, к.т.н., доцент