Россия

другой город

Статья

Новостройки Железнодорожного - от старта до середины дистанции - Недвижимость

Код: 1640 Создано: 24-09-2013 13:30
Автор:
Категория:Недвижимость

Рейтинг:         0.0/8 (0 голосов)

Понравилась статья? Поделись с другими:

 

В данной статье мы рассмотрим те новостройки подмосковного города Железнодорожный, которые находятся на начальном и среднем этапе строительства - от подготовки площадки до середины монтажа.

На конец июня 2013 года в многоэтажных новостройках г. Железнодорожного на этих стадиях в продаже находились квартиры в 16 корпусах восьми жилых комплексов или кварталов. Это немногим менее половины общего числа корпусов в продаже (остальное - готовые или близкие к готовности новостройки, менее привлекательные для тех, кто хочет получить дисконт за покупку на начальной стадии строительства).

Подробности об этих объектах будут изложены ниже, в тексте и табличных приложениях.

Особое внимание мы обратим на локальные особенности транспортной доступности каждого объекта, в том числе - в связи с уже состоявшимися и ожидаемыми изменениями в транспортной инфраструктуре.

Некоторые из этих изменений, как ожидается, в будущем воплотятся примерно в то же время, когда покупатели жилья в строящихся ныне жилых домах будут заселяться в свои новые квартиры.



Хорошо ли жить в Железнодорожном?

В последние годы экономическая ситуация в Железнодорожном заметно изменилась к лучшему. Строятся и реконструируются детские сады и школы, поликлиники, выполняются работы по благоустройству территории, производится ремонт улиц и дорог. Недавно специалистами Российского союза инженеров (РСИ) был составлен рейтинг региональных городов по уровню развитости инфраструктуры. В него вошли 164 города РФ, в которых население превышает 100 тысяч человек. Железнодорожный с его 8,5 км дорог на каждый кв.км площади города, занял почетное 6-е место в этом рейтинге.

Успехи города видны во многих важных социальных показателях. Например, средняя заработная плата учителей - на 23% выше среднего показателя по Московской области.

В городе создаются новые рабочие места, развивается местная экономика. В 2012 году доходы городского бюджета составили 105% от запланированных. Средняя заработная плата по городу по крупным и средним предприятиям за год выросла на 17%, а в сегменте малого предпринимательства - на 18%.

Вместе с тем, не секрет, что многие покупатели жилья в Железнодорожном - как местные жители, так и те, кто решил перебраться в этот город из столицы, других городов области, российских регионов и зарубежья - уже работают, или собираются работать или учиться в Москве. Огромный объем рынка труда столицы, множество столичных ВУЗов ещё долгие годы будут служить причиной ежедневных перемещений множества людей между Москвой и урбанизированными пригородами в области.

Поэтому, говоря о транспортной доступности новостроек Железнодорожного, мы имеем в виду прежде всего удобство поездок оттуда в близкую к этому городу - спутнику, огромную и не спящую круглые сутки столицу нашей страны.

Как известно, заметные изменения в схемах движения наземного общественного транспорта, и маршрутах тех жителей г. Железнодорожного, которые используют НОТ для регулярных поездок в Москву, произошли после открытия в августе 2012 года нового отрезка Калининской линии метрополитена и станции «Новокосино».

В планах транспортного строительства города Железнодорожного, которые регулярно озвучиваются чиновниками местной администрации - строительство линии наземного метро, скоростной трамвай до станции метро «Некрасовка», расширение Носовихинского шоссе до 4 - 6 полос, создание второго въезда в Москву с использованием Павлинского шоссе. Хотя эти планы пока не вышли из стадии предварительных проработок, и ещё не обеспечены финансированием, однако общий тренд развития ситуации в области указывает, что по крайней мере некоторые из этих планов в обозримом будущем будут реализованы.

Так, в частности, конкретные планы строительства наземного метро в областных городах, включая Железнодорожный, будут, как объявлено, представлены общественности в предстоящем августе, накануне выборов губернатора.

Поэтому есть основания вновь взвесить привлекательность строящихся жилых комплексов Железнодорожного, с учетом уже состоявшихся и предстоящих значительных изменений в транспортной инфраструктуре.



Итак, займемся географией...

Железнодорожный - это перспективный и динамично развивающийся город с современной инфраструктурой. Территория города лежит на расстоянии от 6 до 13 км от МКАД, к востоку от Москвы. Она доступна по шоссе Энтузиастов и Леоновскому, а также напрямую - по Носовихинскому шоссе.

Комфортабельные и быстрые электропоезда «Спутник» за 23 минуты доставляют пассажиров от станции на Курский вокзал в центре Москвы. «Спутники» - это высокая скорость, мягкие кресла и кондиционированный воздух.

Только в утренние часы пик жители Железнодорожного имеют выбор из 7 рейсов «Спутников», двух столь же быстрых «Экспрессов» и 30 рейсов обычных электропоездов.

Сердце города - ухоженный 500-метровый городской бульвар, на Северном конце которого -привокзальная площадь, автовокзал, крупные торгово-развлекательные центры и современный вокзальный комплекс на ж/д Горьковского направления, а на Южном - выложенная брусчаткой кольцевая площадь Ленина и мэрия (здание Администрации, бывший Горсовет).

Отсюда, от популярной остановки множества маршрутов автобусов «Горсовет» на площади Ленина, которые идут, в том числе, и до метро «Новокосино», мы и начнем отсчет.

Итак, в паре минут пешком к югу (370 метров по Пролетарской улице) - треугольный квартал строящегося жилого комплекса «Центр ». Этот квартал под обозначением 2А входит в состав территории микрорайона «Центр 2». Из всех кварталов микрорайона он - самый близкий к центру города, а также к станции.

Примерно на таком же расстоянии от «Горсовета» (более 400 метров маршрутом через дворы, к западу) - строящийся ЖК «Центральный».

Значительно дальше от остановки перед зданием Администрации - строящиеся дома в кварталах 1 и 3 микрорайона «Центр 2». До строящегося корпуса 105 в квартале 1 от «Горсовета» придется пройти 860 метров. В этом квартале есть в продаже квартиры и в нескольких других корпусах, но эти дома выходят за рамки нашего анализа, так как практически готовы. Идти до них придётся еще дальше.

Совсем далеко идти от остановки у здания Администрации до корпусов 302 и 313 в квартале 3 микрорайона «Центр 2» - около 1,4 км, уже за пределами реальной пешеходной доступности.

А какое расстояние отделяет перечисленные жилые новостройки от железнодорожной станции?

До входа на станцию от ЖК «Центр » придется пройти 970 метров, вдоль Пролетарской улицы и по бульвару, перпендикулярно железнодорожной линии.

От ЖК «Центральный» - практически столько же, 940 метров (речь повсюду идет не о прямом расстоянии по карте, а о наилучшем из возможных маршрутов по городским тротуарам и пешеходным дорожкам).

Эти два ЖК находятся, хоть и не вблизи, но в пределах пешеходной доступности от станции, это где-то 10 - 12 минут средним шагом. При этом расстояние до железнодорожной линии от «Центрального» - 670 м., а до «Центр » - вообще все 970 м. дистанции. Выходит, шумы железной дороги и станции не будут беспокоить будущих жителей.

От строящегося дома в квартале 1 мкр. «Центр 2» до станции - 1460 метров. А от домов в квартале 3 мкр. «Центр 2» - уже около 2 километров. Жителям этих кварталов, очевидно, придется регулярно пользоваться будущими новыми маршрутами наземного общественного транспорта, чтобы достичь торгово-транспортного ядра города и станции.

Перечисленные выше новостройки находятся к югу и юго-западу от этого ядра. Рассмотрим еще два объекта, строящихся к западу от станции Железнодорожная.

Заключительная, третья из 22-этажных жилых башен на улице Некрасова - «синий» корпус 4 - находится ближе всего к станции из всех городских новостроек в начальной стадии строительства - 860 метров. Но разница в длине пути с ЖК «Центральный» и ЖК «Центр » выходит почти символическая - десятки метров.

Зато огромная разница в том, что этот путь придется проделать не перпендикулярно, а параллельно трассе железной дороги. Да, увы, все три башни на Некрасова, и особенно эта - третья - находятся очень близко к железнодорожным путям, по которым в течение суток, не исключая ночных часов, с шумом проносятся несколько десятков пассажирских и грузовых поездов, более сотни пар рейсов электричек, «Спутники» и «экспрессы». От окон «синей башни» до путей - всего лишь около 90 метров, а до плотно загруженного, часто стоящего Носовихинского шоссе - примерно 55 метров. Здесь едва ли нужно что-то объяснять.

Правда, остановка автобусов «Жилгородок» находится совсем рядом, и по ней проходят многие маршруты, связывающие Железнодорожный с Москвой. Скажем, маршрутные автобусы 100 и 142 по расписанию должны добираться отсюда до метро Новокосино за 21 - 22 минуты... когда движение на шоссе не стеснено, а сами автобусы, достигая этой остановки, еще не переполнены. Но такое бывает нечасто, особенно в часы пик.

Жилой комплекс «Чайка», строительство которого началось в микрорайоне Ольгино, находится неподалеку от башен на Некрасова. В продаже - квартиры в первых двух из проектируемых четырех корпусов - 1 и 4. До станции отсюда дойти можно, хотя немного далековато - более 1,25 км. Уже известная нам остановка «Жилгородок» - в 320 метрах.



Дальше от центра

Другие районы Железнодорожного, в которых находятся остальные строящиеся сейчас многоэтажки, еще более удалены от станции и центральной оси между привокзальной площадью и мэрией. Вместе с тем, в этих районах имеются собственные транспортные возможности и объекты торгово-сервисной инфраструктуры, хотя они порой и заметно уступают по качеству центральному району города.

Микрорайоны Кучино, Керамика и Павлино находятся значительно западнее центрального блока районов города, тяготеющего к станции Железнодорожная. Говоря о транспорте, здесь надо иметь в виду железнодорожную платформу Кучино, а также маршрутные автобусы 111 и 582, следующие из Павлино мимо этой платформы до станции метро Новокосино, и далее - до станций Новогиреево и Выхино соответственно.

Важная особенность - воспользоваться «Спутниками» и «экспрессами» здесь не получится. Они не останавливаются в Кучино. Пролетая между станцией Железнодорожная и Курским вокзалом, они делают единственную остановку в Новогиреево, а «экспрессы» обходятся и без этого. Остаются лишь обычные электрички - правда, они останавливаются здесь достаточно часто, более 90 пар рейсов в день, до вокзала они добираются за 30-33 минуты.

Четыре корпуса будущего мкр. «Южное Кучино-2» находятся на удалении 1400 метров от платформы «Кучино» (напоминаем, речь идёт о длине реального пути по дорожкам и тротуарам). Далековато и некомфортно. Около 500 метров дворами придется пройти будущим жителям этих домов до автобусной остановки «Керамокомбинат» на Керамической улице. Маршрутные автобусы, по расписанию, должны отсюда добираться до метро Новокосино лишь за 16 - 17 минут, однако регулярные пробки на Носовихинском шоссе способны увеличить это время вдвое, и даже более.

С другой, юго-восточной стороны от центра города, в микрорайоне Саввино, находится наиболее удаленный и последний в нашем обзоре объект в начальной стадии строительства - Саввинская ул., 3, условно относящийся к ЖК «Саввинские Пруды», три корпуса которого были построены ранее. Этот корпус строится на удалении от трёх других, во дворе за домом 7 по Саввинской улице.

В 250 метрах - автобусная остановка «Микрорайон Саввино», несколько маршрутов местных автобусов позволяют за 10 - 13 минут достичь привокзальной площади. Можно высадиться и на пару минут ранее, на уже знакомой нам остановке «Горсовет» у здания Администрации - там есть возможность совершить пересадку на маршрутный автобус 142 до метро «Новокосино».



Что лучше - электричка, или автобус плюс метро?

Хотя открытие станции метро «Новокосино» заметно приблизило столичную подземку к Железнодорожному, использование электропоезда до Курского вокзала позволяет достичь основного пересадочного контура метрополитена - Кольцевой линии (станция Курская-кольцевая) - намного быстрее, чем вариант «автобус по Носовихинскому шоссе - пересадка на метро в Новокосино - Калининская линия метро до Марксистской - пересадка на Таганскую-кольцевую».

Напомним, «Спутник» достигает вокзала за 23 минуты, и даже обычная электричка - за полчаса с небольшим.

В то же время, маршрутные автобусы преодолевают отрезок от «Горсовета» до метро Новокосино за 25 минут лишь по расписанию, но в часы пик пробки на Носовихинском шоссе могут увеличить это время до 40 минут и более. Поезд метро идёт от Новокосино до Марксистской ещё 16-18 минут... Две пересадки на этом маршруте (включая переход на Таганскую) тоже отнимают больше времени, чем требуется, чтобы спуститься в метро с платформы Курского вокзала.

Если в обозримом будущем действительно будет построена ветка наземного метро или линия скоростного трамвая от Железнодорожного до строящейся станции метро «Некрасовка» - конечной станции будущей Кожуховской линии метрополитена, этот пересадочный маршрут до центра Москвы тоже не сможет конкурировать по общей итоговой продолжительности поездки с электропоездами - экспрессами. Он будет удобен и востребован прежде всего для тех жителей Железнодорожного, конечный пункт назначения которых будет находиться вблизи одной из восьми станций Кожуховской линии. Напомним, по планам, эта длинная линия метро вообще не достигнет Кольцевой, а завершится станцией на Третьем пересадочном контуре.



Так что же в итоге?

Маршрутные автобусы (как и личные автомобили) в часы пик испытывают сейчас значительные затруднения на перегруженном Носовихинском шоссе, возможности расширения которого ограничены, т.к. оно стиснуто существующей индивидуальной жилой застройкой.

Получается, город Железнодорожный пока оправдывает своё название. Именно близость к главной железнодорожной станции остаётся, и, похоже, останется здесь ключевым фактором комфорта и удобства для тех, кто предпочитает регулярно пользоваться общественным транспортом для поездок в столицу.

Какие же новостройки Железнодорожного (на этапе от начала до середины строительства) выглядят наиболее привлекательно, если следовать этой логике?

Наилучшей транспортной доступностью обеспечены три объекта:

- башня на улице Некрасова («синий» корпус 4);

- жилой комплекс «Центральный»;

- жилой комплекс «Центр ».

Это, прежде всего, относительная близость к станции Железнодорожная и скоростным «Спутникам». Кроме того, в 2-3-минутном доступе от этих объектов имеются остановки автобусов, следующих к метро «Новокосино».

Однако 22-этажная монолитно-кирпичная башня на Некрасова, при всех иных достоинствах, «выбывает» из конкурса, если покупателя отпугивает шум и вибрации от 4-путной железнодорожной магистрали с интенсивным движением, в том числе и в ночные часы, а также близость загруженной и относительно загазованной Носовихи.

ЖК «Центр » строится в треугольном квартале, ограниченном улицами Пионерская, Автозаводская и Андрея Белого. Квартиры там сейчас продаются в трёх из шести корпусов - 209 (на июнь 2013 года - монтаж 12 этажа), а также 213 и 214, строительство которых только начинается. Это 17, 15 и 19 - этажные двухсекционные дома.

Преимущества этого объекта - монолитно-кирпичная технология (есть возможность перепланировки, нет швов на фасаде), здесь - в сочетании с достаточно компактными по площади (для этого типа домостроения) квартирами, а главное - с невысокой стоимостью квадратного метра. Выбор этого комплекса привлекателен для тех, кто рассчитывает приобрести сегодня жильё по сравнительно низким ценам, имея основания ожидать, что через год - другой оно будет стоить заметно дороже. Кроме покупателей - инвесторов, это те, кто готов немного подождать с переездом, но получить жильё, расположение и качество которого превосходит предлагаемые сейчас равные по стоимости варианты в готовых домах.

Недостаток, по сравнению с ЖК «Центральный», здесь вытекает из достоинств - эти корпуса будут строиться дольше, и сдача их ожидается на год позже, к декабрю 2014 года.

ЖК «Центральный» возводится в квартале южнее улицы Маяковского - этот квартал своим юго-восточным углом почти примыкает к кварталу ЖК «Центр ». Там строятся панельные корпуса 1 и 3 серии ГМС-2001. Корпус 1 - 5 секций, 16-18 этажей, а корпус 3 - 7 секций, 15-16-17 этажей.

Преимущества - быстрота строительства, наличие собственных инфраструктурных объектов прямо внутри квартала. Но главное - все квартиры предлагаются с чистовой отделкой категории «эконом ». Этот объект привлекателен для тех, кто хочет скорее заселиться в готовую к проживанию типовую квартиру в удачно расположенном комплексе с оптимальной доступностью и собственной инфраструктурой, не теряя время на отделку и перепланировку купленного жилья по собственному вкусу.

Ключевой недостаток корпусов 1 и 3 в ЖК «Центральный» также отчасти связан с его достоинствами. Это сравнительно высокая, по меркам Железнодорожного, стоимость квадратного метра, особенно с учетом того факта, что эти дома пока не готовы и находятся на стадии «около середины монтажа». Эту заметную разницу в стоимости лишь частично можно объяснить наличием отделки в квартирах. Вместе с тем, оснований сомневаться в том, что дома здесь будут достроены вовремя, не видно. Четыре других корпуса этого ЖК ранее были введены в срок, еще три достраиваются.

Итак, лидеры нашего рейтинга определены. По расположению, соседству и транспортной доступности ЖК «Центр » и ЖК «Центральный» практически эквивалентны и заметно превосходят остальные объекты Железнодорожного, в которых имеются корпуса на стадиях от начала до середины строительства.

От обоих комплексов - 10-12 минут пешком до привокзальной площади, которую обступают торгово-развлекательные и торговые центры «Юнион» и «Эдельвейс», ТД «Подмосковье», ТЦ «Атлантик», универсам «Дикси» с несколькими смежными магазинами. Большой новый ТРЦ строится на углу улиц Пролетарской и Маяковского, на полпути между обоими комплексами и станцией.

От остановки «Поликлиника №4» возле этого ТРЦ, там, где улица Новая пересекает центральный бульвар, маршрутный автобус 100 по расписанию идёт до метро «Новокосино» 24 минуты.

А от уже знакомого нам «Горсовета» рядом - маршрут 142 достигает Новокосино за 25 минут... однако, правда, если не считать пробок на Носовихинском шоссе. Еще через 16 минут эти автобусы добираются, соответственно, до станций метро «Выхино» и «Новогиреево».

Зато «Спутникам» пробки не страшны. За 23 минуты они, как и электрички - «экспрессы», достигают Курского вокзала - весь год, в любую погоду. Они совершают 15 пар рейсов в день, из них 7 пар - в утренние часы пик. Обычные электрички идут до вокзала 31 - 37 минут, но зато ходят часто - более 100 пар рейсов в сутки.

Множество покупателей жилья из Москвы, области и других российских регионов в последние годы выбирают новостройки в Железнодорожном. Будем надеяться, что этот обзор окажется полезным кому то из них, а в чём-то, может быть, будет интересен и местным жителям, хотя для них большинство сказанного выше - и без того не секрет.

Михаил Артамонов, эксперт ФИМИП (Форум инвесторов и международных инвестиционных проектов)


Источник: ФИМИП | Прочитать на источнике
Строительный калькулятор


Реклама

Отзывы

Нет отзывов для этой статьи