Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2012 года - Недвижимость

Относительная стабилизация макроэкономических показателей, имевшая место в июле, поспособствовала спаду накала страстей и вокруг рынка недвижимости. Цены на нефть после провала мая-июня отскочили вверх и стабилизируются выше психологической отметки в 100$ за баррель, рубль не проявляет пока дальнейших признаков девальвации, в результате чего и цены на недвижимость пытаются нащупать свои уровни стабильности, по крайней мере, до конца лета.
Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, сполз за июль еще на 3%, отыгрывая прежнее укрепление доллара и ослабление рубля. Это обстоятельство показывает, что желание многих продавцов проиндексировать цены на свои объекты недвижимости по доллару не находит в большинстве случаев поддержки рынка, в результате чего ценники корректируются вниз. При этом динамика рублевых цен оказывается более хаотичной и волатильной, но она не показывает четкой тенденции к снижению или росту. Как можно увидеть на графиках журнала www.metrinfo.ru – скорее это колебания в диапазоне 160-170 тысяч рублей за метр.
В отношении цен на недвижимость в Москве примечательны и еще два обстоятельства. Во-первых, динамика стоимости жилья в июле стала более умеренной, чем была в мае-июне, причем как в долларах, так и в рублях. Изменения цен в последние недели июля находятся в пределах 0,2-0,3%, что является признаком стабилизации. Во-вторых, наибольшие изменения цен в июле характерны чаще для дорогих и более инертных сегментов квартир, что также можно рассматривать как переход рынка в более спокойное состояние. Так, более ликвидные недорогие квартиры первыми находят точку равновесия в новых рыночных условиях, а более инертные и менее ликвидные сегменты подтягиваются следом с некоторой задержкой.
При снижении общегородского индекса стоимости жилья в Москве в июле на 3% сегмент 20% наиболее дорогих квартир скорректировался в полтора раза сильнее – на 4,5%. Наибольшая коррекция в разрезе типов домов наблюдается на «старую элиту»: сталинки и цековские дома – 3,7%. Чуть меньше на кирпичные пятиэтажки – 3,2%. В разрезе комнатности квартир больше всего потеряли трехкомнатные квартиры – 4,1%.
По округам Москвы в июле лидируют по величине коррекции цен также наиболее престижные и дорогие Западный округ и Юго-Западный округ. По районам наибольшая коррекция цен также коснулась чаще более дорогих и престижных, а именно: Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Савеловская, Новослободская, Менделеевская, Якиманка, Марьина Роща, Кунцево, Щукинская, Тушинская, Профсоюзная, Новые Черемушки, Динамо. Хотя есть и исключения.

Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
Июл12 Июн12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 452 -2.3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 636 -2.8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 957 -3.0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 762 -3.2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 648 -3.7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 614 -2.7%

Все панельные и блочные дома 4 682 -2.7%
Все монолитные и кирпичные дома 5 341 -3.2%

Квартиры в Москве (www.irn.ru)
Июл12 Июн12
Однокомнатные квартиры 5 028 -3.0%
Двухкомнатные квартиры 4 991 -2.7%
Трехкомнатные квартиры 4 829 -4.1%
Многокомнатные квартиры 5 274 -1.8%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
Июл12 Июн12
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 7 333 -4.5%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) 3 812 -2.8%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)
1.92 -1.8%

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Физика Подробнее об индексах >>


Итоги июля позволяют смотреть на ситуацию достаточно позитивно. Рынок недвижимости показал себя вполне устойчивым к экономической турбулентности мая-июня. Да, коррекция долларовых цен имела место, но в достаточно умеренном масштабе по сравнению с величиной коррекции цен на нефть или рынка акций, что в очередной раз подтверждает ценность квадратных метров как защитного актива. Активность на рынке недвижимости также остается выше среднего, даже несмотря на разгар летнего сезона отпусков, что вполне закономерно – решить квартирный вопрос или спасти сбережения от кризиса для многих оказывается куда важнее, чем поехать в отпуск. По этим причинам число сделок с квартирами превысило в этом году даже рекордный прошлый год.
Впрочем, впереди нас ждет август – традиционный месяц дефолтов, обвалов и экономических обострений. Макроэкономический фон продолжает оставаться крайне напряженным и следует понимать, что в любой момент позитив июля может смениться негативными настроениями. Впрочем, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», даже при худшем сценарии коррекция долларовых цен на недвижимость в Москве вряд ли превысит 20-25% от нынешнего уровня, т.е. вряд ли уйдет ниже 4.000$ за квадратный метр. До этого уровня индекс стоимости жилья падал после кризиса 2008 года, когда объемы закредитованности и степень неготовности к кризису всех участников рынка - и застройщиков, и продавцов, и покупателей жилья - была максимальной.
Поэтому в нынешних условиях даже при обострении макроэкономической ситуации рынок вряд ли будет падать ниже отметки конца 2008 – начала 2009 годов. Коррекция цен может быть глубже в отдельных сегментах, например, загородная недвижимость Подмосковья представляет сейчас наиболее затоваренный рынок с переизбытком предложения, в отличие от Москвы. Аналогично зарубежная недвижимость при развитии экономического кризиса в Европе может уйти в более глубокую коррекцию, как и ряд других сегментов, в которых существует узкий спрос и избыточное предложение.