Высотные здания Москвы не делают погоды на рынке жилья - Недвижимость

Этажи выше 50-го экономически нецелесообразны

Строительство небоскребов в крупных мегаполисах мира обусловлено прежде всего дороговизной земли. Чтобы окупить ее стоимость, девелоперы наращивают высоту зданий – за воздушное пространство пока еще денег не берут. Территория столицы (даже без учета присоединенных земель Большой Москвы) пока не настолько плотно застроена, как Токио или Сингапур. Но желание развивать проекты вверх давно живет в среде девелоперов, отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

Вчера, 7 августа, городское правительство утвердило отраслевую схему высотных ограничений застройки на территории столицы. Теперь в пределах «старой Москвы» можно строить здания не выше 75 м. Рассматривался предел в 100 м, но его решили сократить. «Высотные ограничения вводятся в целях сохранения ценных особенностей городского ландшафта», – сказал на заседании правительства города мэр Москвы Сергей Собянин.

Стоит напомнить, что подробная визуально-ландшафтная экспертиза строительства высотных зданий начала практиковаться еще в 1990-е гг., в Москве даже появилась соответствующая специальная городская структура. Кстати, именно ее заключение воспрепятствовало возведению первого варианта штаб-квартиры «ЛУКОЙЛа», которая сейчас расположена в районе Тургеневской площади. Изначальный проект (примерно в полтора раза выше) при компьютерном анализе оказывался как раз позади храма Христа Спасителя, нависая над ним, при наблюдении с обзорной площадки Воробьевых гор.

Аналогичная ситуация хорошо памятна в Санкт-Петербурге. На проекте сначала «Охта-центра», потом «Лахта-центра», в общем, штаб-квартиры «Газпрома», было сломано немало копий; не меньше загублено и, наоборот, создано карьер. Жесткая позиция петербургской интеллигенции, в первую очередь, заставила власти все же отказаться от первоначального проекта.


Существующие будут жить
Заместитель мэра столицы, глава стройкомплекса Марат Хуснуллин отметил, что высотные ограничения не будут касаться проектов, которые уже реализуются. Это, нужно обратить внимание, важное уточнение. В Москве памятна история с попыткой сноса нескольких этажей «Дома на Мосфильмовской» – уникального проекта архитектора Сергея Скуратова.

Тогда по не очень понятным соображениям московские власти вдруг решили сократить этажность здания на последнем этапе возведения. Даже не поинтересовавшись поначалу техническими последствиями такого решения.

«Чтобы понизить дом на 21 метр, его сначала нужно понизить метров на 35, а потом совершенно по-другому наращивать. Все, что сейчас находится на самом верху (примерно 10 м технических сооружений ), – структуры пожарной безопасности и вентиляционные камеры, помещение для резервуаров, вертолетные площадки – все это нужно перенести вниз. Мало того что нужно разобрать и уничтожить квартиры, это еще и непоправимый удар по конструкциям здания, потому что нет таких технологий, которые позволили бы сначала дом срезать, а потом его наращивать с точки зрения непрерывности литья. Есть такое понятие – «холодные стыки». Вот в небоскребах холодные стыки не допускаются. Нельзя начать отливать бетон, а потом прекратить его отливать и начать снова. Это недопустимо даже в строительстве небольших сооружений, а при строительстве небоскребов это просто невозможно», – заявил тогда Сергей Скуратов (цитата по РБК).


Высотность и цены
Ограничение строительства жилых высотных зданий никак не сможет повлиять на общий уровень цен на жилье в Москве, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Во-первых, квартир на последних этажах небоскребов немного, но и спрос на них в силу высочайших цен чрезвычайно ограничен. Это очень узкий сегмент рынка.

Во-вторых, стоимость таких квартир определяется не только рыночным балансом спроса и предложения, но и себестоимостью строительства. По данным американских и южнокорейских исследований, возведение этажей выше 50-го просто экономически нерентабельно в любой точке мира. Слишком дорого начинает обходиться «инженерия» в таком здании – от мощности насосов, качающих холодную и горячую воду, до систем противопожарной и иной безопасности. И если удается продать помещения на сверхвысоких этажах, то новые владельцы потом не слишком радуются расходам по содержанию квартиры или офиса, т.е. затратам на эксплуатацию здания.

По мнению www.irn.ru, возведение сверхвысотных зданий в любой стране, особенно после (или во время) экономического кризиса, могут свидетельствовать не столько о целесообразности, сколько об амбициях девелоперов или правительства государства, где они строятся. России есть что продемонстрировать миру и без этого.


Сергей Жарков, главный редактор портала IRN.RU