Ликвидные объекты недвижимости в Санкт-Петербурге - Недвижимость

Какие объекты могут быть привлекательны с точки зрения частных инвестиций в недвижимость?
(на примере Санкт-Петербурга)
Объективным фактором сегодняшнего развития рынка строящейся недвижимости является сокращение спроса. По различным оценкам от 20 до 50%. Вместе с тем, существенного падения цен пока нет. Хотя при заинтересованности в конкретном объекте отделы продаж застройщиков порой идут на скидки до 20%.
Также существенно сократилась доля частных инвесторов в недвижимость. Многие уже вложили свои накопления в конце 2014 года, многие вообще отложили покупку строящихся объектов в связи с высокими экономическими и политическими рисками.
Но все-равно среди моих клиентов есть те, кто рассматривает покупку квартиры в начальной стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи по договору цессии (договор переуступки прав требований).
Далее я поделюсь своими рассуждениями по поводу ликвидности объектов в ближайшем будущем, для меня этот вопрос также актуален, так как я планирую инвестиционную покупку в 2016 году.
1. Первое и самое очевидное, ликвидный объект должен быть сдан в срок, поэтому следует отбирать застройщиков, которые уже имеют опыт преодоления кризиса, не срывали сроки сдачи своих объектов, максимально открыты для анализа.
2. Выбор местоположения, наиболее привлекательны объекты в близости от метро, а также с удобным выездом на КАД, на ключевые автомагистрали (для тех, кому наличие метро не принципиально).
3. На привлекательность объекта также оказывает степень развитости окружающей инфраструктуры (школа, детские сады, сады, парки, торговые центры, спортивные площадки, паркинги и т.д.).
4. Если первые три пункта очевидны, то дальше сложнее. Ранее я со своим отцом вкладывал деньги в объекты эконом класса, квартиры до 3 миллионов рублей на начальной стадии готовности, с учетом первый трех рекомендаций. В среднем получалось около миллиона зарабатывать на переуступках. Сейчас, когда на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области значительный объем предложения квартир в строящихся домах - вкладывать деньги в объекты эконом класса нет смысла. Мне думается, что при таком объеме предложения, сейчас лучше инвестировать в отдельно стоящие дома, а не в массовые стройки. Считаю, что лучше подкопить денег и покупать более дорогой объект, в противном случае держать деньги на депозите в банке. Мои аргументы:
4.1. Застройщики пока не сокращают свои проекты, объем предложений по объектам массовой жилой застройки только нарастает, здесь я учитываю также ближайшие зоны застройки в Ленинградской области и конкуренция в этом сегменте только будет нарастать. Поэтому, на мой взгляд, реализовать квартиру в массовом жилом сегменте будет сложно.
4.2. Допускаю, что при падении доходов населения, спрос на комфортное жилье будет также снижаться, но даже оценивая сегодняшнее положение вещей, работая в сфере недвижимости, я вижу, что квартиры в действительно удачных проектах долго в продаже не задерживаются. Вопрос только в грамотном выборе объекта покупки.
4.3. На мой взляд, даже, если не удастся быстро реализовать объект так называемого «комфорт-класса», гораздо больше будет шансов выгодно сдавать его в аренду нежели экономичный сегмент.
5. Следующий вопрос: брать объект с отделкой или без. Лично мне кажется, что лучше стараться брать квартиру с предчистовой отделкой. То есть когда все «грязные» работы выполнены, а заказ обоев, напольного покрытия и т.д. может быть реализован в кратчайшие сроки, либо усилиями клиента, либо своими силами, если принято решение о сдаче квартиры в аренду.
6. Этажность, тип квартиры, вид из окон. Если кратко, пока наибольшим спросом пользуются типовые квартиры: (однокомнатные, двухкомнатные), этаж - середина или верхние этажи, если окна на улицу, то лучше верхние этажи, если окна во двор, то можно более низкую этажность смотреть. Покупать студию в объектах комфорт-класса на мой взгляд не слишком разумно, так как вряд ли клиенты будут ее рассматривать для постоянной жизни, а для временного проживания скорее всего выбор придется на эконом-сегмент.

В качестве резюме, на мой взгляд, сейчас не стоит рассматривать объекты эконом класс с точки зрения инвестиций, их попросту слишком много на рынке. Оптимальный вариант, это покупка действительно качественной квартиры и желательно не в районе массовой застройки.