Кто и чем именно занимается в процессе покупки/продажи в Лондоне? - Недвижимость

Объяснение профессиональных ролей.

Покупка или продажа недвижимости может быть достаточно сложным и длительным процессом. Независимо от уровня вашего опыта, вы будете нуждаться в помощи нескольких специалистов. В этом руководстве, вы найдете объяснение их ролей, на что обращать внимание и чего следует избегать, внешние ссылки официальных о
рганов, что поможет вам найти нужных людей для ваших нужд. Для более легкого восприятия информации, мы разделили данный материал на разделы, каждый из которых охватывает определенную профессию:
1. Ипотечный кредитор
2. Агент по недвижимости
3. Лицензированный оценщик
4. Юрист или лицензированный агент по оформлению сделок с недвижимостью

1. Ипотечный кредитор

1.1. Кто такой ипотечный кредитор?

Ипотечный кредит это одна из возможностей приобрести дом. Ипотечный банк в течение долгого времени будет получать прибыль начисляя проценты по кредиту, который он вам предоставил. Вы должны быть очень осторожны в выборе ипотечного кредитора, так как эта сделка будет заключена на годы. Правильно сделанный выбор может сэкономить вам сотни, если не тысячи фунтов. Кроме того, если вы не в состоянии справляться с платежами, ипотечный кредитор может продать ваш дом для того, чтобы вернуть свои деньги.

1.2. Как выбрать ипотечного кредитора?

Выбор верного ипотечного кредитора является важным моментом. Прежде чем взять на себя кредитные обязательства, Вам необходимо пройтись вокруг и сравнить, продукты которые предлагают разные кредиторы. Однако, самая сложная и самая важная часть правильного выбора ипотечного кредитора кроется за расшифровкой финансовых терминов написанных мелким шрифтом и понимание того, какое отношение все они имеют к вам.

1.3. Где я могу найти ипотечного кредитора?

Большинство крупных банков предоставляют услуги ипотечного кредитования. В случае если у вас плохой кредитный рейтинг, и вас воспринимают как неблагонадежного заёмщика, вы сможете получить ипотечный кредит от других компаний. Но знайте, процентные ставки у них будут выше, чтобы покрыть то, что они называют более высокими рисками.

1.4. В какой момент я должен получать ипотечный кредит?

Получение ипотечного кредита является одним из первых шагов при покупке собственности. Вам стоит связаться с рядом кредитных организаций, сравнить предложения и принять самое выгодное. Вы должны быть осторожными при запросах предложений, так как кредитные организации могут выполнять проверку вашей кредитоспособности. Более трех таких проверок в течение шести месяцев повредят вашему кредитному рейтингу и сделают его более низким, что может затруднить для вас получение ипотечного кредита. Поэтому вам стоит удостовериться, что они не выполняют проверки вашей кредитоспособности во время проведения предварительного исследования.
После того как вы нашли самую лучшую сделку, вам необходимо получить предварительный ипотечный договор. Ипотечный банк предоставит Вам таковой при условии, что вы им предоставили верную информацию. Вы можете его получить в письменной форме, что поможет ускорить процесс получения ипотечного кредита, когда вы найдете подходящую недвижимость. Получение ипотечного договора, в принципе, означает, что агенты и продавцы недвижимости будут принимать вас всерьез.

2. Агент по недвижимости

Агент по недвижимости выступает в качестве посредника для продажи собственности. По существу их задача облегчить коммуникацию между продавцами и потенциальными покупателями. С каждой продажи дома они получают комиссию. Чем крупнее объект, и чем выше цена, тем больше их комиссионные. Они могут взимать плату за дополнительные услуги. Роль агента по продаже недвижимости можно суммировать в следующих пунктах:
• Получить объект на продажу и заинтересовать как можно большее количество потенциальных покупателей.
• Поддерживать связь с продавцами, представлять их имущество в самом лучшем свете, для привлечения людей.
• Честно и открыто предоставлять информацию об объекте потенциальным покупателям.
• Веси торги для получения лучшей цены.
• Принимать активное участие в продвижении сделки для ее завершения в наикротчайшие сроки.
Лицензионные оценщики недвижимости (Chartered Surveyors)

3. Кто такой Оценщик?

До инвестирования в недвижимость очень важно ознакомиться с её состоянием. Для этого вам будет нужен лицензированный оценщик который проведет обследование и выявит моменты, которые могут ускользнуть от взгляда неопытного покупателя. В зависимости от того о каком исследовании вы с ним договорились, оценщик предоставит Вам подробный отчет, дающий вам возможность определить более точную стоимость имущества и перечень возможных проблем. Выбирая оценщика всегда стоит пользоваться услугами специалистов, которые являются членами Королевского института дипломированных оценщиков RICS (http://www.rics.org/findasurveyor).

Существуют три основных вида обследований:
• Оценка имущества (Valuation) - в действительности это не исследование, а простой осмотр объекта для констатации его существование в природе и его стоимости.
• Обследование и оценка недвижимости для покупателя (Homebuyers Survey and Valuation (HSV)), также известный как – Homebuyer`s Report.
• Обследование здания (Building Survey)

3.1. Оценка

Для того чтобы проверить, что цена, которую вы платите за дом справедливая, ваш ипотечный кредитор обязательно будет настаивать на оценке недвижимости. В сущности, этим он перестраховывает свои инвестиции, но вам придется это оплатить, и они укажут компанию которая данную оценку произведет. Не путайте эту оценку с исследованием! Оценка не является исследованием, хотя это может быть осуществлено одним и тем же человеком. Исследование представляет собой гораздо более детальный взгляд на состояние объекта освещая скрытые проблемы, которые могут превратить дом Вашей мечты в кошмар. Вы можете заказать исследования недвижимости у той же компании, которая проводила оценку, или выбрать любую другую.

3.2. Обследование и оценка недвижимости для покупателя (Homebuyers Survey and Valuation (HSV)), также известный как – Homebuyer`s Report

Это самый основной вид обследования и проверки видимых элементов дома. Как правило, подходит для домов, построенных в последние 150 лет, которые находятся в удовлетворительном состоянии. В результате Вам будет предоставлен доклад которой, согласно стандартам Королевского института дипломированных оценщиков, будет включать в себя следующее:
• Общее состояние ремонта: включая внутреннею и внешнею отделку а так же и прилегающих территорий (сад и др.).
• Основные недостатки: это работа оценщика указать, существуют ли серьезные дефекты, которые могли бы повлиять на рыночную стоимость дома.
• Влага: Результаты тестов на влагу в стенах.
• Деревянные элементы: Вы должны знать о любых повреждениях древесины, особенно если таковые имеются в результате личинки древоточцы или гнили.
• Дренаж: Должно быть определено состояние установленной гидроизоляции, теплоизоляции и дренажа (тестирование систем канализации в рамках данного обзора не производится).
• Ожидаемые ремонты: Вы уведомлены о любых работах, которые должны быть проведены немедленно или в ближайшем будущем.
• Страхование: для страховых целей будет дана оценка затрат на восстановление имущества после пожара.
• Юридические вопросы: могут быть рассмотрены вопросы, связанные с условиями аренды (например, при покупке лизхолда - leashold), прав на пользование подъездными путями, парковкой и другие вопросы.
• Дальнейшие исследования: Если оценщик видит, что требуется дальнейшее изучение тех или иных аспектов, которые не включены в этот тип отчета, он сообщит вам об этом.
• Оценка имущества: На основании полученных данных, вам будет предоставлена оценка стоимости имущества на соответствующую дату.

Здесь можно ознакомиться с примером отчета обследования и оценки недвижимости для покупателя - Homebuyers Survey and Valuation (HSV). http://www.peterbarry.co.uk/media/uploads/Sample_HBR.pdf

3.3. Обследование здания (Building Survey)

Данное обследование является гораздо более подробным и дорогостоящим отчетом. Не редко отчеты данного рода обследований достигают объема более 20 страниц, включая диаграммы и поэтажные планы. Здесь используется много технических и юридических терминов. Обследование здания не покажет вам стоимость имущества, поэтому вам необходимо спросить это включить в отчет. Существуют правовые последствия для лицензированного оценщика, если они не предупредить вас обо всем, что может повлиять на недвижимость и уровень детализации отчета отражает это. Рекомендуется для объектов, которые:
• Внесены в определенные списки и защищаются законом (Listed Buildings).
• Являются давно построенными.
• Построены в необычной манере.
• Вы планируете сильно изменить.
• B которых уже проведены обширные перепланировки и строительные работы.

Здесь можно ознакомиться с примером отчета обследования здания (Building Survey). http://www.peterbarry.co.uk/media/uploads/Full_Building_Survey.pdf

4. Юрист или лицензированноый агент по оформлению сделок с недвижиммостью

После подтверждения акцепта предложения начинается процесс по передаче прав владения собственностью. Юридический процесс, связанный с передачей прав владения собственностью от одного человека к другому называется – conveyancing. Несмотря на то, что этот совершенно законный процесс Вы можете провести самостоятельно, большинство ипотечных кредиторов и продавцов, не позволят Вам этого. В связи с этим Вам необходимо поручить ведение дела юристу или лицензированному агенту по оформлению сделок с недвижиммостью, если это ещё не сделано. Прежде чем начать сотрудничество с какой либо фирмой, проверьте, имеет ли она лицензию в Council for Licensed Conveyancers (http://www.clc-uk.org/consumers.php). Перед тем как новый контакт может быть принят как клиент английской юридической компании, необходимо заполнить нормативные документы по борьбе с нелегально полученными деньгами, и в том числе предъявить паспорт и данные регистрации места жительства (прописки).

Существуют три основных этапа, передавая права на владение собственностью:
• Проведение исследований и подготовка контрактов.
• Обмен контрактами.
• Завершение.

4.1. Проведение исследований и подготовка контрактов

После получения соглашения о ведении дела от клиента, и при условии отсутствия конфликта интересов, юрист начинает проверку прав на владение объектом недвижимости. Проверка выявит интересы третьих сторон, которые могут оказать влияние на предмет сделки, преимущества данного объекта недвижимости перед другими, ограничения на использование и другие обязательства, а также подробную информацию о владельце недвижимости и качество права на владение.
Как правило проверку осуществляет юрист покупателя. Изначально юрист покупателя отправляет пред-контрактные вопросы юристу продавца. Далее осуществляется сбор дополнительной информации по локальным документам, которые, в том числе, выявят наличие разрешения на строительство и факты нарушения условий этого разрешения.
После завершения проверки, в случае удовлетворительных результатов, юристы готовят отчёт о правах владения, который будет предоставлен покупателю перед обменом контрактами (см. ниже) .
Юрист покупателя должен проверить финансирование сделки. В случае привлечения займа, банку необходимо предоставить подтверждение адекватности залога. Банк, в свою очередь, оформит регистрацию отягощения в Земельном Реестре.
В процессе изучения объекта недвижимости идут переговоры о купле-продаже между юристами покупателя и продавца. В английской практике оформления сделок по недвижимости юристы продавца составляют черновую версию договора. Юристы покупателя проверяют договор и отстаивают интересы своего клиента. Контракт обычно содержит типовые условия сделки.

4.2. Обмен контрактами

В момент подписания покупатель через своего юриста переводит депозит, который обычно составляет 10 процентов от цены покупки. Юрист продавца удерживает эти средства до завершения сделки. Только в момент обмена контрактами стороны приобретают юридические права и обязанности по отношению друг к другу. При обмене контрактами право собственности переходит к покупателю и ему следует оформить страховку на недвижимость.

Промежуток между подписанием договора и совершением сделки позволяет юристу покупателя собрать дополнительную информацию и подготовиться к завершению сделки.
Юрист покупателя также начинает готовить черновой вариант акта приема – передачи объекта недвижимости. С момента регистрации в Земельном Реестре акт приема – передачи передает титул права собственности покупателю. Готовый акт отправляется на согласование юристу продавца. Юрист покупателя оформляет окончательный вариант акта приема – передачи, согласованный обеими сторонами, который подписывается продавцом и покупателем.
В случае привлечения заемных средств, юристы должны удостовериться в исполнеии всех предписанных требований и готовности банка предоставить финансирование для последующего завершения сделки.

4.3. Завершение

В процессе завершения сделки осуществляется акт приема – передачи объекта недвижимости, акт датируется, оплата по договору переводится юристу продавца.
Юрист продавца переводит деньги своему клиенту оставшиеся после выплаты различных платежей третим лицам (задолжности по ипотеке, юридические расходы и коммиссионных агентам продавца).
В ходе завершения сделки юрист продавца должен удостовериться, что акт приема – передачи и все надлежащие документы переданы юристу покупателя, и любые выплаты, обязательные к моменту завершения сделки, осуществлены.

После завершения сделки важный аспект – оплата покупателем Гербового сбора по сделкам с недвижимостью (SDLT). Для регистрации сделки в Государственном управлении Великобритании по налоговым и таможенным сборам - HMRC ( http://www.hmrc.gov.uk/) юрист покупателя готовит и представляет документ Отчет по Сделке по Недвижимости (применяя форму SDLT 1 и любые другие необходимые дополнительные формы).
После оплаты SDLT, HMRC выдает свидетельство. Для регистрации покупки собственности необходимо отправить данное свидетельство в Земельный Реестр (http://www.landregistry.gov.uk/). За регистрацию в Реестре ответственен покупатель либо юрист, которому вверена эта обязанность. В случае с ипотечным кредитом, обычно юрист покупателя (а не сам покупатель) регистрирует свидетельство в Земельном Реестре.
Регистрация нового собственника в Земельном Реестре окончательно подтверждает факт купли – продажи объекта недвижимлсти. На заключительном этапе юрист покупателя должен проверить верность данных о покупателе и объекте недвижимости, указанных в свидетельстве о переходе титула собственника, выданном Земельным Реестром.

Очень важно, чтобы процесс передачи прав осуществлялся эффективно и с особым вниманием к деталям. Если на вами выбранную недвижимость имеется другой заинтересованный покупатель то скорость передачи прав может повлиять на исход сделки.