Ипотека в экзотических валютах: ставки меньше, соблазн больше. - Недвижимость

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России выдается сегодня в рублях. Значительно меньше – в долларах или евро. Однако где-то на периферии сознания обитает мысль о том, что ипотека может быть номинирована и в других валютах – память тут подсказывает швейцарские франки, иены… Можно ли получить сегодня такой кредит, какими будут его условия и – что, вероятно, самое главное – стоит ли это делать?

Во всех этих вопросах попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Дней перед кризисом прекрасное начало
Период появления и расцвета (весьма, правда, краткосрочного) ипотеки в «нетрадиционных» валютах пришелся на 2007-2008 годы. В то время когда, по выражению поэта-песенника Тимура Шаова, «жизнь бурлила как в джакузи», хитроумные финансисты выдумывали для граждан все новые соблазны и искушения. В частности, наши банкиры заметили, что на международном банковском рынке есть возможность привлекать кредиты в иенах и швейцарских франках под очень низкие проценты. Схема получалась простая и изящная: берем средства «за бугром», добавляем к процентам, которые требуют иностранные финансисты, некоторый собственный интерес – и выдаем кредиты российским заемщикам.

Гражданам (даже с учетом маржи российских банкиров) все равно получалось выгодно. Например, у одного из пионеров нового дела – Банка Москвы – весной 2008 года ставки по кредитам в японских иенах составляли от 6,5% годовых, а в швейцарских франках – от 7%. Это почти вдвое ниже, чем действовавшие на тот момент проценты в российских деньгах! Ну а поскольку курсы этих валют к рублю в ту пору были стабильными, народ валом повалил за «дармовыми» кредитами. Всего за несколько месяцев доля кредитов, выданных в деньгах родины Вильгельма Телля, достигла в ипотечном портфеле Банка Москвы трети.

Отрезвленные кризисом
«Кредиты в «нетрадиционных» валютах ничем не отличаются от рублевых по срокам, требованиям к первоначальному взносу и т.д. Единственное серьезное отличие – в процентной ставке. По таким кредитам ставка может быть ниже на 3-7 процентных пункта, - говорит заместитель председателя правления КБ «СДМ-Банк» Сергей Козлов. - Но надо понимать, что ипотека – кредит долгосрочный и никто не сможет дать прогноз, как вырастет или упадет курс валюты через несколько месяцев, год, несколько лет».

Именно так и случилось. Летом 2008 года начался знаменитый финансовый кризис, в результате которого курсы основных мировых валют к рублю резко выросли. Но если доллар, к примеру, прибавил за год около 20% (с 24,5 руб. в январе до 29,5 в декабре 2008 года), то швейцарский франк – целых 67%! И обладатели «супервыгодных» кредитов мгновенно оказались в проигрыше. «Нам говорили, что франк – стабильная валюта. Мы взяли кредит, и размер платежа с 9000 руб. в месяц превратился в 16 тыс.», - массу таких постов можно найти на тематических форумах.

Банки, конечно, как могли объясняли гражданам, что они сами во всем виноваты: оформляя валютный кредит, заемщик принимает на себя еще и валютный риск. Предлагали программы реструктуризации, то есть перевода кредита в рубли. Правда, условия этой «любезности», по сути, лишь фиксировали возросший размер рублевых платежей – некоторые заемщики называли предложения «псевдольготами» и даже «дискриминацией». Кое-где события стали развиваться совсем драматично: ряд заемщиков даже объявляли голодовку. Вскоре, правда, голодать прекратили, сумев как-то договориться с кредитором о некотором пересмотре условий выплат. В общем, ситуация как-то устаканилась – хотя и нельзя сказать, что к полному удовольствию сторон.

Пейзаж после битвы
События 2008-2009 годов надолго отбили у россиян охоту к валютным «экспериментам» с кредитами. Даже с такими вроде понятными и «родными» деньгами, как валюты США и единой Европы. «Программ в долларах США и евро на рынке более чем достаточно, - говорит Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка. – Но сегодня можно смело сказать, что ипотека в валюте весьма редко пользуется спросом. В текущем году в валюте было оформлено чуть менее 1,5% от общего объема выданных ипотечных кредитов по стране».

«Кризис научил людей брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязан их доход, - полностью соглашается Григорий Вовченко, эксперт управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России. – К примеру, в Московском банке Сбербанка доля валютной ипотеки (номинированной в долларах США и евро) в 2011 году составляла порядка 0,3% от всех новых выдач ипотечных кредитов, в текущем году данный показатель находится на уровне статистической погрешности».

Обратим внимание: приведенные в предыдущих двух абзацах цифры (весьма скромные!) относятся ко всей валютной ипотеке. Если же вернуться к исходной теме нашей статьи (т.е. «швейцарцу», «японке» и Ко), то их доля вообще окажется исчезающе малой. Проанализировав условия шести крупнейших (по версии «РБК.Рейтинг») ипотечных банков России (Сбербанк, ВТБ 24, Дельтакредит, Росбанк, Уралсиб и Райффайзенбанк), мы не нашли ни у одного из них никаких программ в этих валютах. Большая часть предлагаемых кредитов – рублевые, долларовых заметно меньше, евро – еще меньше… Единственной кредитной организацией, предоставляющей ипотеку хоть в какой-то валюте кроме названных трех, оказался ОТП-банк. Вот табличка с его сайта:
Валюта кредита Процентная ставка, процентов годовых
от 1 до 10 лет включительно от 10 до 20 лет включительно от 20 до 30 лет
Рубли РФ 13,5 14,5 15,5
Доллары США 9,9 10,9 11,9
Евро 9,5 10,5 11,5
Швейцарские франки 9,1 10,1 11,1
При подтверждении доходов справкой по форме банка процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт



Как видим, условия по швейцарскому франку лучше, чем по традиционным валютам, – но не сказать, что разница ошеломляющая. Отличие от евро – 0,4% годовых, от доллара – 0,8%...

А по всем прочим параметрам (срок, размеры первоначального взноса, подтверждение платежеспособности заемщика) кредиты в «нетрадиционных» валютах ничем не отличаются от «традиционных».

Где же ее взять?
С кредитом, выданным в «редкой» валюте, есть еще одна существенная проблема: где брать эти самые деньги, потребные для ежемесячных платежей? В отличие от доллара швейцарский франк вовсе не продается в каждом обменном пункте. Проанализировав интернет, мы пришли к вполне предсказуемым выводам: такую валюту придется поискать. Да и предложения оказываются «с сюрпризом»: если курс хороший, то покупать надо большую сумму (от 10 тыс., что для обычного ипотечного плательщика многовато). Если же предложение щадящее по объему – тогда высоким оказывается курс.

Есть, разумеется, и еще один вариант – приносить рубли, а банк сам пересчитает их. Но это окажется совсем невыгодно: люди сведущие знают, что у банков на подобный случай заготовлен такой внутренний курс, что разумнее пару дней побегать по Москве в поисках интересной «обменки».

Заграница нам не поможет
Минувшим летом завершилась длившаяся без малого два десятилетия эпопея – Россия присоединяется к Всемирной торговой организации (ВТО). Отраслевые лоббисты картинно закатывают глаза, предрекая крах целых секторов экономики; потребители робко надеются, что цены на покупаемые ими товары снизятся… К обсуждаемой нами теме это имеет то отношение, что членство в ВТО вроде как предполагает открытие рынков и для банков: к нам должны прийти иностранные игроки и принести ипотеку под принятые в нормальном мире 5-7% годовых. В валютах тех стран, откуда родом эти банки.

Но – этого не случится. Вступая в ВТО, наша страна выторговала себе огромное количество поблажек и исключений. В частности, полностью сохранены все ограничения, действовавшие в банковской сфере, прямые филиалы иностранных банков на наш рынок допускаться не будут. А это означает, что заемщики продолжат испытывать чувство законной гордости за отечественный финансовый сектор, который «не сдался иностранцам». Гордость, правда, будет сопровождаться необходимостью платить по кредитам проценты, которые выше мировых примерно в два раза.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Вернемся к главному вопросу – стоит ли брать кредит в «редкой» валюте (даже если нам удалось отыскать подобное предложение)? Расхожая мудрость сводится к тому, что не стоит. Лучше кредит в тех деньгах, в которых номинирован ваш доход – по крайней мере, ко всем прочим рискам тут не прибавится еще и валютный.

Но автор этих строк с расхожей мудростью не совсем согласен. Нужно учитывать и то, зачем и на какой срок вы берете кредит. Если это обычная ипотека (кредит на 20 лет, и именно эти 20 лет вы и собираетесь платить) – тогда, конечно, лучше не рисковать. Если же планы другие (покупаем новую квартиру, а затем через полгода продаем имеющуюся старую и полученными деньгами гасим долг) – тогда можно и «швейцарцах». Но предварительно имеет смысл все очень хорошо просчитать.

Комментарий эксперта


Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка

На сегодняшний день спрос на ипотечные кредиты в долларах и евро минимален. Объем ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, составляет не более 1 % от ипотечного портфеля. Такая структура выдач кредитов в валюте образовалась вследствие кризиса 2008 года, когда возможность для российских банков получать фондирование в валюте от западных партнеров исчезла. К тому же значительно вырос курс доллара, что повлекло значительный рост ежемесячных выплат по ипотечным кредитам в валюте, и это сказалось негативным образом на клиентах, продолжающих получать заработную плату в рублях. До кризиса 2008 выдачи ипотечных кредитов в валюте пользовались значительной популярностью.